Locazione e sfratto

Locazione e sfratto

Lo Studio Legale Loveri fornisce la propria assistenza ai clienti proprietari di beni immobili locati a conduttori, siano essi privati ovvero imprese commerciali, occupandosi con professionalità e competenza di procedure di sfratto per morosità, sfratto per finita locazione, lettere di sollecito di pagamento dei canoni scaduti, richieste di sloggio, esecuzioni forzate per il rilascio degli immobili occupati senza titolo.

Se l'inquilino è moroso e non paga l'affitto, è opportuno provvedere tempestivamente all'invio di una lettera di sollecito per il pagamento dei canoni scaduti.

Se il conduttore non provvede allo spontaneo pagamento, puoi rivolgerti allo studio legale per iniziare subito il procedimento di sfratto per morosità.

Sfratto per morosità locale commerciale o abitativo: i tempi richiesti

Presso il Tribunale di Milano, i tempi medi per ottenere una convalida di sfratto sono di circa 4-6 mesi. In seguito, l’Ufficiale Giudiziario esegue gli accessi ad 1 mese e mezzo di distanza l'uno dall'altro e di solito al terzo accesso, anche con l'ausilio della forza pubblica, l'immobile viene rilasciato, salvo situazioni più complesse.

Se hai acquistato un immobile a un'asta giudiziaria o proveniente da un fallimento che è ancora occupato dal debitore o da terzi senza titolo, puoi rivolgerti al nostro Studio per l'avvio di una procedura esecutiva per il rilascio forzoso, attraverso l'ausilio degli Ufficiali giudiziari competenti.

Documentazione necessaria per lo sfratto per morosità: è necessario allegare all'intimazione di sfratto per morosità copia del contratto di locazione, regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate, copia delle fatture eventualmente emesse e copia dei solleciti eventualmente inviati al conduttore moroso.

COME SI OTTIENE LA LIBERAZIONE DELL’IMMOBILE

La liberazione dell’immobile, dopo avere ottenuto la convalida di sfratto per morosità o per finita locazione, si articola in alcune fasi, specificatamente disciplinate dalla normativa del processo civile che brevemente si riassume.

La procedura di rilascio di un immobile a seguito di fallimento o asta giudiziaria è analoga ma non è necessaria la formazione giudiziale del titolo esecutivo, in quanto questo è già costituito dal decreto di trasferimento di immobile, di conseguenza la procedura esecutiva ha tempi più brevi.

Quando il conduttore (l’inquilino) non rilascia il possesso dell'immobile al proprietario in via bonaria, anche dopo l’invio di lettere monitorie e solleciti, (quella che comunemente è nota come lettera di sfratto) è necessario ricorrere avanti al Giudice presso il Tribunale competente del luogo ove si trova l’immobile locato.

Viene quindi formalmente citato il conduttore (l’inquilino) a comparire davanti al Giudice, per contestargli il mancato pagamento dei canoni scaduti di cui è moroso oppure la scadenza del contratto di locazione; all'udienza, se il conduttore non compare oppure comparendo non si oppone agli addebiti, il Giudice convalida lo sfratto per finita locazione o per morosità e, se richiesto, emette decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni arretrati.

A seguito della lettera di sfratto per morosità: il caso della locazione abitativa

E’ opportuno precisare che, qualora si tratti di locazione abitativa, la normativa prevede che l’inquilino moroso possa chiedere al Giudice la concessione di “un termine di grazia”, non superiore a novanta giorni, per saldare la morosità e le spese del procedimento. Se il Giudice accoglie la richiesta, viene fissata una nuova udienza di comparizione delle parti, per la verifica della sanatoria della morosità e del rimborso delle spese legali del procedimento a favore del locatore.

Se la morosità viene sanata e le spese rimborsate il procedimento si estingue, ovvero, diversamente, il Giudice alla successiva udienza fissata emette ordinanza di convalida dello sfratto per morosità.

Il termine di grazia non può essere richiesto dal conduttore, qualora trattasi di locazione commerciale ad uso diverso dall'abitazione.

Sfratto esecutivo: ufficiale giudiziario dopo la convalida del Giudice

Ottenuta la convalida del Giudice e apposta la formula esecutiva, viene avviata la fase dell’esecuzione forzata per la liberazione definitiva dell’immobile locato, che vale anche per il rilascio di immobili a seguito di acquisto all'asta giudiziaria o da fallimento.

Le successive fasi prevedono la notifica di un atto di precetto al conduttore, attraverso il quale lo si invita a liberare l'immobile entro la data fissata dal Giudice nella convalida o, nel caso di decreto di trasferimento dell’immobile, entro dieci giorni dalla notifica dell’atto di precetto.

Successivamente, qualora l'inquilino o l’occupante non rilasci spontaneamente l’immobile, è necessario richiedere l'intervento dell'Ufficiale Giudiziario, il quale fissa una data nella quale si recherà personalmente presso l’immobile per chiederne il rilascio forzoso.

La data di accesso all'immobile con l’Ufficiale Giudiziario viene notificata al conduttore o all'occupante attraverso l'avviso di sloggio.

Il giorno fissato per l'accesso, l'Ufficiale Giudiziario si reca presso l’immobile con il locatore e provvede a immettere nel possesso il legittimo proprietario, sgomberando i locali; se necessario, per il compimento delle operazioni di rilascio dell’immobile, l'Ufficiale Giudiziario può ottenere l'ausilio della forza pubblica, di un fabbro e di un medico.

Per eseguire il rilascio definitivo dell’immobile possono essere necessari più di un accesso, ove il primo abbia esito negativo.

Dalla notifica dell’intimazione di sfratto da parte delle studio legale fino all'ottenimento del rilascio forzoso dell’immobile trascorrono mediamente circa 6-10 mesi; in caso di decreto di trasferimento d’immobile a seguito di acquisto da asta giudiziaria o fallimento, la procedura esecutiva dura mediamente 5-6 mesi, salvo situazioni più complesse.

Per avere assistenza legale per liberare un immobile a seguito della morosità dell’inquilino o la scadenza del contratto di locazione, ovvero all'aggiudicazione a seguito di asta giudiziaria o fallimento, contatta lo studio ai riferimenti indicati.